Worauf man beim Hauskauf ohne Trauschein achten muss

Hamburg – Hochzeit, Haus und Kind – dieser Dreiklang gilt in der Lebensplanung vieler Paare längst nicht mehr. Auch ohne Trauschein kaufen Familien oder Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie.

«Bei unverheirateten Paaren gilt aber bei Tod oder Trennung eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren», warnt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. 

Wer hat Rechte an der Immobilie?

Nach einer Heirat gilt das Familienrecht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt. Bei einer Trennung gibt es für Unverheiratete keine Regeln für die Aufteilung des Vermögens, auch wenn es gemeinsam angeschafft wurde. «Beim Immobilienkauf muss sich jeder Partner bewusst sein, dass er nur Rechte an der Immobilie hat, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist», erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland.

Zwei Fragen sollten sich Käufer daher immer stellen: Wem soll die Immobilie zu welchem Anteil gehören? Und was soll bei einer möglichen Trennung oder dem Tod eines Partners mit der Immobilie passieren?

Gleich die erste Frage hat es in sich. Unterschiedliche Anteile an der Finanzierung lassen sich im Grundbuch abbilden. Die Partner können sich etwa hälftig als Eigentümer eintragen lassen. «Dafür müssen die Paare gleich am Anfang wissen, ob sie wollen, dass ihnen die Immobilie am Ende zum gleichen Teil gehört oder zu unterschiedlichen Anteilen», betont Krolzik.

Mit Partnerschaftsvertrag absichern

Die Regeln legen Unverheiratete am besten in einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag fest, rät Britta Beate Schön, Rechtsexpertin des Verbraucherportals Finanztip. «Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen. Die Paare können den Vertrag aber auch weiter fassen und ähnlich wie einen Ehevertrag gestalten.»

Eine Alternative ist, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen. Der Vertrag ist weniger umfassend und beschränkt sich darauf, wie die Partner den gemeinsamen Erwerb der Immobilie regeln und sich bei einer Trennung oder im Todesfall einigen wollen.

In den Verträgen legen die Partner also verbindlich fest, wer welches Eigenkapital oder auch Eigenarbeit einbringt und wer in welcher Höhe einen Kredit finanziert. «Meist besteht die Bank darauf, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben. So hat sie zwei Schuldner, die gegenüber der Bank jeweils für den kompletten Betrag haften», erklärt Schön. Auch nach einer Trennung kommt der Partner, der auszieht, in der Regel nicht aus dem Kreditvertrag heraus. 

Für Trennung vorsorgen

Daher ist es wichtig, in dem Vertrag auch ein Ende der Beziehung zu regeln. In guten Zeiten sollten die Partner vereinbaren, wer beispielsweise in dem Haus oder der Wohnung bleiben darf und ob der andere Partner eine Ausgleichszahlung dafür erhält. «Nach einer Trennung haben die Ex-Partner unterschiedliche Interessen», warnt Wagner. «Haben sie keine Vereinbarung getroffen und können sich nicht einigen, was mit dem Haus passieren soll, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Dann verlieren alle Seiten.»

Stirbt ein Partner, greift die gesetzliche Erbfolge – Lebenspartner ohne Trauschein gehen dabei leer aus. Den Anteil der Immobilie erben im besten Fall die gemeinsamen Kinder des Paares, eventuell aber auch Kinder aus früheren Beziehungen oder die Eltern des Partners. «Für den Tod brauchen die Partner unbedingt ein Testament, in dem sie jeweils dem anderen ihren Teil der Immobilie vererben», betont Schön.

«Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein», erläutert Krolzik. Er empfiehlt daher, zusätzlich eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. So erhält ein Partner nach dem Tod des Liebsten ohne Erbschaftssteuer einen Betrag, mit dem er die Erben ausbezahlen oder den Kredit tilgen kann.

Fotocredits: Christin Klose,Karin Gerdes,Robert Günther
(dpa/tmn)