Wie erfahrene Anleger Immobilien finanzieren

Frankfurt – Es gibt verschiedene Wege eine Immobilie zu finanzieren. Privatpersonen nehmen meist ein Annuitätendarlehen auf. Aber statt den Kredit nach und nach abzubezahlen, können Käufer die nötige Summe für die eigenen vier Wände auch ansparen und den Kredit erst am Ende tilgen.

Das funktioniert so: Der Immobilienkäufer nimmt ein sogenanntes endfälliges Darlehen auf. «Hier sind monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen, während die vollständige oder teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende erfolgt», erläutert Ottmar Wolf, Vorstand der Wallrich Wolf Asset Management AG in Frankfurt. Der Vorteil: Der Kreditnehmer verfügt bei einem endfälligen Darlehen über Liquidität, die er in einen geeigneten Fondssparplan investieren kann. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft und das angesparte Vermögen wird zur Kredittilgung eingesetzt.

Ein Beispiel: Zur Finanzierung einer Immobilie benötigt der Käufer 300 000 Euro. Ein Annuitätendarlehen kann er mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 60 Prozent Beleihung für etwa 0,9 Prozent Zinsen erhalten. Ausgehend von einer jährlichen anfänglichen Tilgungshöhe von fünf Prozent ergibt sich eine Belastung von 1475 Euro pro Monat. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von rund 143 000 Euro.

Bei einem endfälligen Darlehen liegen die Zinsen in der Regel etwa 0,1 Prozent über dem Niveau vergleichbarer Annuitätendarlehen. In diesem Beispiel werden bei einem Zinssatz von 1,0 Prozent also 3000 Euro im Jahr beziehungsweise 250 Euro im Monat fällig, die an die Bank gezahlt werden müssen. Übrig bleibt ein freier Betrag von etwa 1225 Euro im Monat.

Investieren Anleger diesen Betrag in ausgewogene Mischfonds, kann sich das laut Wolf lohnen. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Rendite von 5 Prozent pro Jahr ergibt sich nach 10 Jahren ein angespartes Vermögen von rund 187 200 Euro, erklärt er. Zieht man davon die Abgeltungsteuer ab, verbleibt ein Betrag von rund 176 210 Euro, der zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden kann. Damit bleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von rund 124 000 Euro übrig. «Im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen beträgt der Vorteil damit gut 19 000 Euro», sagt Wolf.

«Dieses Immobilienfinanzierungs-Modell hat durchaus Vorteile», sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt. «Es ist aber nur für erfahrene Kapitalanleger geeignet.» Wer schon länger in Fonds Geld investiert, weiß laut Herbst, dass es mit den Erträgen «mal rauf, mal runter geht und stellt sich entsprechend darauf ein.» Wer jedoch weniger Erfahrungen mit Fonds hat, gerät möglicherweise in Panik, wenn es in einem Jahr nicht so gut läuft. Dann bestehe die Gefahr, dass er gegebenenfalls überhastet seine Fondsanteile verkauft – und dann möglicherweise erst recht Verluste macht.

«Für den privaten Selbstnutzer kommt diese Finanzierungsform eher nicht in Frage», sagt deshalb auch Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen. Aus ihrer Sicht ist ein Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung die bessere Wahl. Die Fondslösung birgt nicht nur die Gefahr von Verlusten – etwa bei einem stärkeren Einbruch des Aktienmarktes. «Die Entwicklung der Fonds sind nicht garantiert», erklärt Oelmann. Niemand kann vorhersagen, ob man die Fünf-Prozent-Rendite aus der Vergangenheit auch in Zukunft erhält.

Außerdem warnt Oelmann, dass das Modell keine garantierten Ablaufleistungen vorsieht. «Der Anleger ist also vom Markt und seinen Entwicklungen abhängig», sagt die Verbraucherschützerin. Ihr Fazit: Ein Fondssparplan kann im Einzelfall als Alternative zu den herkömmlichen Finanzierungsformen interessant sein – nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen. Das Modell sei aber für Selbstnutzer in der Regel nicht geeignet.

Auch Vermögensberater Wolf ist der Meinung, dass dieses Finanzierungsmodell in erster Linie für Anleger geeignet ist, die über genügend Kapitalspielraum und Risikobereitschaft verfügen. «Sie müssen finanziell flexibel genug sein, notfalls neu zu entscheiden und eine andere Finanzierungsform für die Immobilie zu wählen.»

Fotocredits: Andrea Warnecke
(dpa/tmn)