Offene Immobilienfonds: Kleiner Baustein im Portfolio

Bremen – Es wird wieder gebaut in Deutschland. Nicht zuletzt auch deshalb, weil es für viele Privatanleger attraktiver scheint, ihr Geld in Immobilien zu investieren, anstatt es bei historisch niedrigen Zinsen auf Tages- und Festgeldkonten zu lassen.

Auch Offene Immobilienfonds sind beliebt, einzelne sogar so sehr, dass sie keine Gelder mehr von Anlegern annehmen können. Aber wie sinnvoll sind diese Fonds als Geldanlage für Kleinanleger?

Was sind Offene Immobilienfonds?

Es handelt sich um Investmentfonds. «Die Fondsgesellschaften investieren – wie der Name schon sagt – in Immobilien und erwirtschaften Renditen aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien», erklärt Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen. «In der Regel investieren die Gesellschaften in Büroimmobilien, manchmal auch in Hotels oder Objekte wie Einkaufszentren», ergänzt Uwe Eilers, Vorstand der Geneon Vermögensmanagement AG in Hamburg. Die regionalen Schwerpunkte seien unterschiedlich und variierten von einem bestimmten Land bis zu weltweitem Engagement.

Was kann der Reiz für Anleger sein?

«Der Clou ist, dass ein Anleger, der sich keine eigene Immobilie leisten kann, so an eine Immobilie kommt», sagt Karin Baur von der Stiftung Warentest in Berlin. Außerdem hätten Offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren mehr Rendite erwirtschaftet als mit Tages- und Festgeldkonten zu erwarten sei. «Man ist indirekt Immobilienbesitzer, vor allem hat man Anteile an Immobilien, an die man sonst nicht kommen würde», meint auch Eilers. Je nach Fonds könne ein Anleger schon mit 25 Euro einsteigen, ergänzt Oelmann.

Wie hoch sind die Renditeerwartungen?

Zukunftsprognosen sind natürlich auch bei Offenen Immobilienfonds schwer. Baur verweist aber darauf, dass die Fonds in den vergangenen Jahren im Durchschnitt eine Rendite von zwei bis drei Prozent erwirtschaftet haben. «Das muss natürlich nicht so bleiben», sagt sie. «Manche Fonds haben sogar fünf bis sieben Prozent Rendite erwirtschaftet», ergänzt Eilers. Allerdings seien diese risikobehafteter als jene, deren Rendite bei zwei bis drei Prozent lag.

Und was ist mit der Sicherheit?

«Immobilienfonds sind keine risikolose Form der Geldanlage», stellt Oelmann klar. Mit der Finanzkrise 2008 hätten viele Gesellschaften ihre Fonds schließen und auflösen müssen, mit teilweise hohen Verlusten für Anleger. «Wenn Firmen pleitegehen, stehen die Büroflächen leer, und die Mieteinnahmen fehlen», erklärt Eilers. Gefährlich werde es, wenn viele Anleger auf einmal ihre Anteile zurückgeben wollen, wie es während der Finanzkrise geschehen sei, sagt Baur. Ein Aktienfonds könne in so einem Fall verkleinert werden, indem Anteile an der Börse verkauft werden. «Ein Immobilienfonds kann halt nicht von heute auf morgen seine Immobilien verkaufen, wenn die Anteilseigner ihre Papiere zurückgeben», erklärt Baur. Hier bleibe der Fondsgesellschaft nur die Möglichkeit, den Fonds zu schließen, um liquide zu bleiben. Dadurch kämen Investoren aber nicht an ihre Einlagen. «Außerdem weiß der Markt dann auch, dass der Fonds Liquiditätsschwierigkeiten hat», sagt Baur. Dadurch sinken die Anteile in ihrem Wert.

Gelten für offene Immobilienfonds spezielle Regeln?

Die Regierung wollte aus der Krise lernen. Für Offene Immobilienfonds gelten deshalb seit 2013 besondere Regeln: Die Mindestanlagedauer liegt bei 24 Monaten. «Erst danach können Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden», sagt Oelmann. «Und auch danach sind Fristen beim Verkauf zu berücksichtigen.»

Warum werden Immobilienfonds zwischendurch für Zuflüsse geschlossen?

In der Vergangenheit haben einige Fondsgesellschaften die Immobilienfonds für Zuflüsse geschlossen. Der Grund dafür: Anleger haben massiv in diese Fondsklasse investiert. Allein im ersten Quartal 2016 sammelten Immobilienfonds nach Angaben des Fondsverbands BVI rund 2,3 Milliarden Euro ein. Damit lagen sie in diesem Zeitraum bei den Publikumsfonds in Deutschland vorne.

Eine Folge der Niedrigzinsphase – doch in solchen Zeiten ist es auch für die Fondsanbieter schwieriger, das viele Geld der Anleger anzulegen. Sie können die Annahme von weiteren Geldern stoppen – und damit Zuflüsse verhindern. Anleger können dann keine neuen Anteile mehr bei den Fondsgesellschaften kaufen, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Neue Anteile erhalten sie dann nur noch über die Börse – wenn andere ihre Anteile verkaufen. Werden Fonds für Zuflüsse geschlossen, können Anleger ihr Geld aber weiterhin abziehen – wenn sie dabei die Mindestanlagedauer beachten.

Wie sinnvoll ist nun eine Anlage in Offene Immobilienfonds?

Als Basis-Investment, auf dem ein Vermögen aufbaut, seien sie nicht geeignet, sagt Baur. Investitionen in Fonds einzelner Branchen würden immer höhere Risiken bergen als Investitionen in branchenübergreifende Fonds. «Geeignet sind Offene Immobilienfonds aber für Leute, die eine Beimischung suchen.» Eilers empfiehlt, nicht mehr als 10 bis 20 Prozent seines Vermögens in Offene Immobilienfonds zu investieren. Er gibt zu bedenken, dass die Immobilienpreise zurzeit auf einem hohen Niveau sind. «Wenn man jetzt kauft, kauft man zu einem hohen Preis, und eine Wertsteigerung ist eher unwahrscheinlich.» Für Offene Immobilienfonds spreche aber, dass die Rendite höher liegt als bei Tages- und Festgeldern. Wer investieren will, solle eher Papiere größerer Gesellschaften kaufen. Hier sei laut Eilers das Risiko geringer, dass die Fonds für Abflüsse geschlossen würden, «weil die Gesellschaften Angst vor der Rufschädigung haben».

Fotocredits: Andrea Warnecke
(dpa/tmn)